北京市人民政府辦公廳關于印發《北京市老舊小區改造工作改革方案》的通知

北京市人民政府辦公廳關于印發《北京市老舊小區改建工作改革方案》的通知

京政辦發〔2022〕28號

各區人民政府，市政府各委、辦、局，各市科機構：

經市政府同意，現將《北京市老舊小區改造工作改革方案》印發給你們，請求結合實際認真貫徹落實。

北京市人民政府辦公廳　　　　

2022年11月9日　　

　　北京市老舊小區改建工作改革方案

北京市老舊小區改建工作改革方案為加快推進老舊小區改建工作，不斷提高人居環境，符合人民群眾對美好生活的必須，依據《國務院辦公廳關于全面前進城鎮老舊小區改建工作的指導意見》（國辦發〔2020〕23號）等文件精神，融合本市實際，制定本方案。

　　一、完善老舊小區改建項目管理機制

　?。ㄒ唬┙ㄔO老舊小區信息大數據平臺。進一步梳理完備全市老舊小區基礎信息，將“十四五”期間需改造的老舊小區按照產權性質、改建需求等情況分類落圖，強化市區統籌、部門協同，實現信息共享、政策構建、業務同步，逐步形成涵括老舊小區治理、改造、管理三位一體的工作平臺。

　?。ǘ嵤├吓f小區改建前綜合治理。堅決“先治理、后改造”，明確老舊小區內違法建設、地樁地鎖住、開墻打洞、群租房及地下空間違規用于等綜合治理標準。依法拆毀違法建設，影響改建工程的月會改造前拆除。通過“自拆卸、幫拆、勸拆卸”等形式，拆毀影響改造工程的外窗護欄，確保節能改建工程質量。全面拆毀地樁地鎖，治理開墻打洞和地下空間違規用于，對群租房進行動態清零。

　?。ㄈ┘訌娎吓f小區改造計劃管理。全面開展老舊小區體檢，深入做好群眾工作，力爭在2022年底前將需改建的老舊小區全部納入改造項目儲備庫。各區融合身體檢查結果、本區財力、群眾工作情況和居民訴求等實際，對儲備項目分批申報列入改建實行計劃，并動態調整。加快前進危舊樓擴建和簡易樓拆遷項目，每年按照不低于基礎類改造總量20%的標準前進抗震、節能綜合改造項目，加大力度前進改造周期短、當年能起效的樓內上下水管線改造、公共區域市政專業管線改造、適老化改建等單項改建項目，反對實施環境整治項目。合理安排實行計劃和施工工期，減少雨季施工、冬期施工。

　?。ㄋ模﹦撔乱詳U建方式實行老舊小區改建的政策機制?？蓪⒗吓f小區中危舊樓房集中連片、危舊樓房與平房交織，以及部分建設年代較早于、建設標準不高，雖可通過加固方式改建但居民改建意愿反感的項目劃入擴建范圍，實施擴建帶上改建、解危帶上改建。創建居民出資、政府反對、產權單位履責、社會資本參予的資金共擔模式。擴建項目應該不減少戶數，可以利用地上、地下空間，適度提高居住于條件，可以在符合規劃、滿足安全要求的前提下，適當增加建筑面積，由區政府專責用作補足社區配套短板或建設保障性出租住房、公租房、共計產權房。

　?。ㄎ澹┓诸惣毣吓f小區改造內容和標準。按照老舊小區綜合整治標準和技術導則，具體13項基礎類改造內容，將樓本體節約能源改造和不存在安全隱患的小區內供水、灌溉、供氣等老舊管線改建作為重點優先列入改建菜單，嚴禁隨意拆除楊家建筑、砍伐老樹，攻下現狀綠化率不得減少等底線拒絕；細化11項完備類改造內容，將居民需求反感的樓內上下水管線改建、安裝電梯、安裝電動自行車集中電池設施和消防設施等作為重點優先列為改建菜單，對合乎消防安全拒絕的自行車棚騰出充電樁安裝條件；明晰12項提升類改建提示，立足小區及周邊實際條件，利用拆違騰退的空地和低效空間吸引社會資本參予補建養老、托育、體育、社區食堂、衛生防疫、便利店等公共服務設施。

　　二、完善老舊小區改造多方參予機制

　?。┙⒄y籌協商機制。各區要建立健全政府統籌、條塊協作、各部門齊抓共管的工作機制，住房城鄉建設部門牽頭統籌，有關部門分工實施，街道（鄉鎮）明確組織，構成工作合力，共同密碼難題，扎實前進老舊小區改建工作。

　?。ㄆ撸┙∪罕妳⑴c機制。堅決黨建引導，推廣通州區“六組一隊”、石景山區“三問于民”、大興區“由一傳百”等經驗做法，創意群眾工作方法，深入作好群眾工作。希望改造項目涉及各方正式成立臨時黨支部和工作組，創建多方參予、溝通流暢的全過程協商共治機制。在街道（鄉鎮）、社區統一組織下，充分發動居民、黨員干部、志愿者等，積極開展好意見征求、宣傳動員、秩序引領、矛盾調處、文明施工、質量監督等工作，協調設計、施工、監理、物業等相關單位與居民做好交流協商。拓寬征求民意渠道，通過“12345”市民服務熱線以及“還鄉北京”公眾號、北京業主決策平臺等多種渠道，及時提供意見建議、對此居民表達意見。

　?。ò耍┙∪鐣Y本參與機制。希望市、區屬國有企業通過“平臺+專業企業”模式專責社會資本參予、存量資源利用、規?；慕?、專業化運營、規范化物業，推動“管理+改建+運營”一體化實行。各區可將街區、社區內老舊小區打捆實施，推動項目“由小變大、由騎侍郎變整”，由老舊小區改造向街區更新轉變；推動項目“投資+工程總承包+運營”一體化招標，實現僅有鏈條實施；推展以“物業+”的方式，引進社會資本投資改造運營低效空間和存量設施，同步提升運營水平和物業服務水平。各區要完善引入社會資本風險評估機制，規范退出程序。

　?。ň牛┩晟曝熑我巹潕?、建筑師參與機制。強化責任規劃師培訓，指導責任規劃師深度參與老舊小區改造。細化責任規劃師獲取項目規劃咨詢服務、幫助開展公眾參與、全程跟蹤和服務項目實施、參與項目驗收等全流程工作指南，完備責任規劃師在改造項目分解和方案審查等節點開具意見的制度。健全改建項目建筑師負責制，發揮其專業技術優勢，保證改造項目設計品質。

　?。ㄊ┙∪珜嵤┊a權單位改建責任的政策措施。研究出臺相關政策措施，推展落實產權單位在動員業主參予改造、建立物業管理長效機制、分擔自有產權專業管線改建費用以及歸集補建住宅專項修理資金等方面的責任。壓實市、區屬國有企業產權人責任，減緩推展所屬老舊小區改造，研究將其實行改建再次發生的涉及費用算入企業成本的可行性。研究反對產權單位在完成老舊小區改造后退出小區管理的相關政策。研究出臺反對鼓勵產權單位將自有房屋設施擴建為便民服務設施或作為小區物業管理用房的有關措施。制訂反對產權單位使用房改售房款或依法用于住宅專項修理資金用作完備類和提升類改造的相關政策。

　　三、加快前進老舊小區帶內老化改建

　?。ㄊ唬┙∪吓f小區適老化改建和無障礙環境建設管控機制。圍繞適老化改建和無障礙環境建設專項設計方案，制定適當施工圖審查和責任規劃師開具意見的具體辦法，具體改造要求，強化設計管理。完善專項竣工驗收工作機制，老舊小區改建項目竣工驗收時，要嚴苛按照相關專項設計方案進行專項驗收，不通過不得展開竣工驗收。

　?。ㄊ┓e極探索“物業+養老”服務模式。物業服務企業獲取社區養老服務的，養老服務營收實行單獨核算。希望社會資本以“物業+養老”服務的方式參予，獲取物業服務，積極開展定制養老服務。反對物業服務企業搭起平臺，吸引專業企業參與加裝電梯、修編養老服務設施等工作，同步實施室內適老化改造。對特殊困難老年人家庭居家帶內老化改造予以支持。鼓勵物業服務企業積極開展智慧居家社區服務，建設智慧養老信息平臺，精準接入助餐、助浴、助潔、助行、助醫等需求，非常豐富服務形式，創新產品供給。

　?。ㄊ┲γ艽a老樓加裝電梯難題。繪制全市老樓加裝電梯地圖，向社會公開發表，并展開動態管理。創建加裝電梯訴求辦理督導機制，完備項目啟動工作流程。出臺利益平衡提示，指導居民依法協商，增進達成協議共識。反對各區搭建安裝電梯服務平臺，獲取一站式服務。對于不具備安裝電梯條件的樓棟，鼓勵安裝爬樓代步設備等為老年人上下班提供便利。希望出租企業搭起平臺，探索采行以租換租的方式解決問題老年人上丟下問題。

　　四、推展各類市政專業管線只改為一次、各類改建一次到位

　?。ㄊ模Ｘ熗綄嵤└黝愂姓I管線改建。積極申請人國家層面對市政專業管線改建的專項資金反對，增大市政府固定資產投資對市政專業管線改造支持力度。創新老舊小區紅線內市政專業管線改造施工總承包模式，優化紅線外市政專業管線改建審批流程，實現管線改建與綜合整治同步實行。管線改建移交后，水電氣熱等市政服務伸延至產權分界點，特別是推動排水企業管理服務進小區，實現管理服務入樓入戶。制訂老樓加裝電梯管線改移成本控制措施，統籌老舊小區管線改造和安裝電梯管線改移，優化施工方案，減少改移費用。具體專業公司改造責任，研究制定相應措施保證其遵守企業社會責任。希望由一家通信公司專責負責管理改建項目內的架空線規整（進地），與公共區域環境整治提高同設計、同實行、同驗收。

　?。ㄊ澹┘毣瘶莾壬舷滤芫€改造措施。完備樓內上下水管線改造申請人制，利用好協商議事平臺，充份開展民主協商，引領居民達成共識。細化施工方案，充分考慮居民正常生活需求，具體臨時供水、灌溉措施，減少對居民日常生活的影響。提早審批改造計劃，防止因居民新裝修房屋等原因造成經濟損失；具體改造申請人截止時間，充分騰出居民協商和申請人時間。具體政府支持樓內上下水管線改建的標準，反對業主出資同步進行個性化翻新改建。

　?。ㄊ┩苿痈黝惛脑煲淮蔚轿?。利用大數據平臺構建與老舊小區相關的市政專業管線、道路、綠化、“海綿城市”、“雪亮工程”等各類改造信息共享，統籌用好各類改建資金、資源，實現以塊統條，前進一張圖作業、一本賬管理，力爭一次改做到。

　　五、優化規劃建設管理措施

　?。ㄊ撸┩晟拼媪抠Y源整合利用機制。進一步梳理老舊小區及周邊市、區行政事業單位和國有企業產權的存量設施設施，建設便民服務設施。強化存量設施設施用途管控，推進將已挪作他用的設施設施恢復原規劃用途，或按照居民實際需要用于，優先配建衛生防疫、養老和社區活動中心等公共服務和便民服務設施。探索存量資源專責利用利益補償機制，希望存量資源授權經營用于，加強授權經營使用期內的用途管控和用于監管。

　?。ㄊ耍﹦撔乱巹澖ㄔO審批管理。全市成立老舊小區新建擴建配套設施規劃指標“流量池”，對于老舊小區改建過程中實施市政基礎設施改建、公共服務設施改造、公共安全設施改建、危舊樓房成套化改造的，增加的建筑規模計入各區建筑管控規模，可由各區單獨備案統計資料，進行全區專責。創新規劃管理措施，允許土地性質兼容和建筑功能混合?？衫矛F狀使用的車棚、門房以及閑置的鍋爐房、煤棚（場）等房屋設施，改建便民服務設施，依據規劃自然資源部門開具的意見辦理相關經營證照。實施老舊小區改建設計提示，制定樓本體、公共空間、配套設施等改造內容設計標準，提高改造項目設計質量。

　?。ㄊ牛簻p規劃建設審核時限。加快調整新建、改擴建設施設施規劃審批，屬于社會投資簡易低風險工程范圍的，按規定修改審批流程。不涉及新建、擴建的政府投資改造項目，力爭將審核手續傳輸到100天內。研究優化施工許可審批流程。優化招標審批程序，完善招標計劃提早發布制度。全面推行工程總承包模式，在責任規劃師團隊確定規劃設計方案后，由招標人進行工程總承包招標。區總責任規劃師和街道責任規劃師對設計方案出具意見的時限原則上不超過5個工作日。進一步提高區發展改革部門項目審核、財政部門財政評審效率。

　?。ǘ┙∪こ痰慕M織實行和質量安全管理機制。統籌老舊小區改建施工安全、消防安全、綠色施工、疫情防控等各項工作，積極開展質量安全風險分級管控和狀況測評。制訂老舊小區改造工程施工現場安全生產指引和標準化圖集。對于需要辦理施工許可的單項改建和環境整治提升改建項目，由屬地涉及部門按職責進行質量安全監管。反對各區將技術服務、察訪核驗和其他輔助性事項，按照政府出售服務方式，委托給不具備適當條件的企業和其他社會力量分擔，加強工程的組織實施和質量安全監管。落實實施主體在質量保修期內的質量售后服務責任，希望實施主體投保工程質量潛在缺失保險。

　?。ǘ唬┘訌娍萍紕撔潞图夹g攻關。鼓勵科技創新，創立智慧工地。對居民表達意見集中的屋面防水、外墻保溫、樓內上下水管線改造等牽涉到的建筑材料、施工工藝問題，采行“揭榜掛帥”方式，希望企業和科研機構積極開展創意研究。反對施工單位使用新材料、新工藝、新技術、新的機具，破解技術難題，提高改造效率。

　?。ǘ└母锟⒐を炇諅浒钢贫?。項目竣工驗收后，街道（鄉鎮）不應牽頭組織社區居委會、業主委員會、物業服務企業、業主代表和參建單位，對改造效果明確提出意見和建議。對于不改變使用功能的改造工程，應執行現行國家工程建設消防技術標準，鼓勵整體提高消防安全水平；確有困難的，可按不低于竣工時的消防技術標準展開設計和驗收備案。外窗更換、樓內上下水管線改造等老舊小區專有部分完工后，邀請住戶參與分戶竣工驗收。對于因住戶不同意或其他客觀因素導致內墻修整、外窗更換、管線改造等工程不能全部完成的，由實行主體取得住戶簽字、遞交書面解釋并依法完成設計變更后，組織工程竣工驗收，依據驗收結果辦理備案手續。

　?。ǘ嵤┤^程追蹤審核。鼓勵各區通過第三方機構，對老舊小區改造項目進行動工前審核、跟蹤審計和竣工決算審計，加快辦理工程承銷，將事后審查與事前、事中監督并舉，增強全方位審核監督。完備老舊小區改造工程計價依據、標準、指標指數等，嚴格控制項目投資，嚴苛監管補助資金使用。

　　六、創新財稅、金融和住房公積金反對措施

　?。ǘ模┨嵘Y金使用績效。完善財政資金績效評價機制，研究充分發揮財政資金撬動起到，大力吸引社會資本參與。完善財政補助資金撥付機制，對改建推進快、居民滿意度低的區，適度早撥付。研究通過合理包改建項目，將設施設施收費、存量資產收益、服務設施運營收益等作為償還來源，發行老舊小區改造專項債。

　?。ǘ澹┘哟蠼鹑?、稅收支持力度。拓寬融資渠道，爭取政策性銀行長期、低息貸款支持，創新商業銀行支持老舊小區改建信貸途徑，鼓勵以設施經營權和物業服務協議作為質押獲得貸款，以經營收入和物業費作為償還來源。進一步推進稅費免除政策落地，減低企業負擔。建立引進社會資本貸款貼息機制，對符合條件的項目給予貼息率不超過2%、最久不多達5年的貸款貼息支持。

　?。ǘ┟鞔_使用住房公積金反對老舊小區改建的操作者辦法。容許提取本人及其未婚名下的住房公積金，用于樓本體改造、安裝電梯、危舊樓擴建和交存專項維修資金。支持居民申請公積金貸款用作危舊樓擴建，具體提取和貸款操作者流程。

　　七、持續前進建立小區長效管理機制

　?。ǘ撸┏掷m推進業委會（物管會）重新組建。依托住宅小區基礎數據庫和物業管理系統，對未重新組建業委會（物管會）的老舊小區實行掛賬督導、動態銷賬，2022年底前力爭實現改造范圍內的老舊小區業委會（物管會）全覆蓋。出臺業委會（物管會）指導規則，引導業委會（物管會）在老舊小區治理、改造和后期管理中充分發揮作用。

　?。ǘ耍┩晟仆ㄟ^“先買后調補”方式引進專業化物業服務工作機制。制訂老舊小區物業服務指導意見，完備政府資金支持引導和有序退出機制，推展分類引進專業化物業服務，合理確認物業管理區域，實現規模效益。希望物業服務企業全程參與老舊小區改建，提供質價相符的物業服務；業主根據物業服務合約誓約的收費方式和標準，按時足額交納物業費；各區根據物業服務合同履行、投訴處理和日常檢查等情況，結合居民物業服務繳費率對物業服務企業建立激勵制度，并實施分類監管。

　?。ǘ牛┓e極開展物業服務“信托制”試點。在具備條件的老舊小區全面推行物業服務信托制，由小區全體業主作為委托人，將物業費、公共收益等作為共有基金委托給業委會管理，實行開放式預算并拒絕接受業主監督，小區物業管理開支全部從基金賬戶中支取，由物業公司提供公開半透明、質價吻合的物業服務。

　?。ㄈ┙∪珜ｍ椥蘩碣Y金補建續籌政策制度。推動在業主做出住宅專項維修資金補建、續籌承諾后，再將老舊小區劃入改造范圍。落實專項維修資金余額不足首期不應籌措金額30%的，小區公共收益的50%以上優先用于補充專項修理資金。研究不動產交易環節須補建、續籌專項修理資金的規定措施，提高業主補建、續籌主動性。市、區屬國有企業為售后公房原產權單位的，研究將其補建專項修理資金情況納入年度考核和審核監督的涉及辦法。研究融合老舊小區改造，試點引進專項維修資金保險機制。

八、完備工作統籌協調機制

　?。ㄈ唬┙∪謪^分類考核機制。從老舊小區改建工作前進程度、資金籌集用于、廉政風險防控、長效管理機制建設、引進社會資本、居民滿意度等方面，完善老舊小區改建考核機制，細化任務目標，優化評分標準。加強對市有關部門實施改革措施及落地情況的督查視學。實施市屬國有企業投資參予老舊小區改建、承擔老舊小區運營及物業管理的業績考核及獎勵辦法，促進和鼓勵其大力分擔企業社會責任。

　?。ㄈ┩晟蒲氘a老舊小區改建“雙劃入”工作機制。完善中央有關部門和北京市聯席會議制度，強化工作統籌調度。完善中央單位與市、區、街道（鄉鎮）多層次接入聯絡機制，做好反對配合與服務確保。積極開展中央和國家機關本級、部委下屬事業單位、央企、本市等多類產權混合的老舊小區改造試點，研究制訂工作推進措施，明確不同產權性質住宅改建資金申請、撥給和統籌實施的具體辦法。建立核心區老舊小區改建工作專項推進機制，充分利用首規委辦平臺，進一步摸清核心區央產老舊小區底數，制訂改建計劃，定期協調調度，減緩前進實行。