擬置出地產業務 聚焦大健康領域 魯商發展再轉型

時隔廣宇發展、中國電建后，又有一家上市公司開始籌劃清空旗下地產業務。

11月15日晚間，魯商發展發布公告稱之為，擬將公司持有人的房地產開發業務相關資產及負債轉讓至有限公司股東山東省商業集團有限公司或其所屬公司。公告顯示，本次交易如能順利完成，魯商發展將聚焦于生物醫藥；化妝品等大身體健康業務。

業內人士表示，近年來在宏觀經濟和微觀調控的影響下，房地產行業面臨發展低迷和債務償還的雙重壓力，越來越多的房企謀求轉型發展。魯商發展置出地產業務，探討大健康領域，有利于降低資產負債率，提升盈利水平。

受公告內容影響，魯商發展16-18日倒數三天漲停。截至11月21日收盤，魯商發展再次漲停，每股報價11.58元，成交金額10.21億元，總市值117.72億元。

同時東吳證券、德邦證券、國金證券等給與魯商發展“購入”評級；中金公司、中信證券、華泰證券、國泰君安證券、華安證券等券商也紛紛發布研報。國泰君安認為，過去因“地產+大健康”雙主業模式導致其估值有所折價，地產擠壓后魯商發展未來將會理順的組織架構，探討大身體健康業務發展。

剝離地產業務 減少資產負債率

在公告中，魯商發展表示，公司目前的主營業務為房地產業務；生物醫藥；化妝品；原料及衍生品、添加劑。通過本次交易，公司將名下房地產開發業務涉及資產負債置出，剩下其他業務2021年收入合計約31億元，歸母凈利潤合計約2.5億元；2022年前三季度收益合計約25億元，歸母凈利潤合計約2億元。本次交易不利于改善公司資產質量，提高公司可持續經營能力和盈利能力，維護投資者利益。

資料表明，魯商發展為山東省國資委旗下的大型國企，于2008年末借殼ST萬杰上市，主營業務也從化纖新材料、紡織品、片劑、膠囊、康復療養、醫療咨詢服務等，轉變為以房地產開發及經營為主。

作為魯商集團旗下唯一的地產上市平臺，其布局逐漸外拓至北京、上海、重慶、黑龍江等省市。但有數據顯示，其中多達50%的開發項目還是集中于在山東省內?？梢钥闯?，以房地產開發居多的魯商發展也經歷了地產行業的黃金發展期。但隨著宏觀經濟和微觀調控的雙向影響，魯商發展業績也在進入2021年后開始上行。

據4月14日魯商發展2021年度報告數據表明，期內公司實現營業收入123.63億元，同比減少9.2%；利潤總額6.44億元，同比增加24.58%；歸屬于股東凈利潤3.62億元，同比減少43.34%。其中地產構建營業收入96.96億元，同比減少18.4%。全年實現合同銷售額146.45億元，同比增加16.78%，銷售面積137.11萬㎡，同比增加18.19%。

此外，今年前三季度魯商發展實現營業收入85.29億元，同比快速增長34.33%；凈利潤1.54億元，同比下降69.44%。不受市場形勢等因素影響，魯商發展地產板塊構建簽約金額56.12億元，同比上升52.21%，新開工面積48.89萬平方米，同比下降58.74%。

地產業務已逐漸成為魯商發展的“短板”。在宏觀經濟環境、企業減免不增利的情況下，剝離地產業務，不利于魯商發展降低資產負債率，優化資產結構。

公告表明，本次交易尚處于籌劃階段，明確交易標的資產范圍、交易價格等要素均未最終確定，交易雙方尚未簽訂任何協議，交易方案仍需進一步論證和交流協商。預計將自提示性公告披露日起六個月內披露交易涉及的預案或報告書（草案）。中國網地產將持續關注。

探討大健康領域 化妝品業務快速增長慢

置出地產業務之后，魯商發展將探討大健康領域。公告顯示，本次交易如能順利完成，公司將聚焦于生物醫藥；化妝品；原料及衍生品、添加劑等大健康業務。

值得注意的是，魯商發展想擠壓地產業務、聚焦大健康領域的點子早于有跡象。

從2016年起，魯商發展開始擴展大身體健康養老產業，搭起了“醫養康護游樂教”融合的多層次立體化的身體健康養老服務體系。

2018年以來，魯商發展先后通過資產移位轉讓山東福瑞約醫藥集團（全球透明質酸研發和應用領跑者）100%股權，并收購焦點生物（全球第二大玻尿酸原料商）60.11%股權，進軍大健康產業。

2019年魯商發展制定生物制藥、生態身體健康“雙輪驅動”戰略，致力于構建融合健康地產、生物醫藥、身體健康管理等領域的復合型健康產業生態圈，精耕生物醫藥和生態身體健康的細分領域，以醫藥、醫美、康養、投資為業務模塊，向綜合型身體健康生活服務集團轉型。并于2019年完成上市公司名稱更改，由“魯商置業股份有限公司”變更為“魯商健康產業發展股份有限公司”。

而今年8月30日在2022年半年度業績解釋會上，魯商發展再次透漏，定位國內領先的大健康產業綜合運營商，極力向大身體健康業轉型，尤其要向生物醫藥、化妝品、醫養、康養轉型。

隨著戰略推進，大身體健康板塊現已淪為魯商發展的重要增長引擎，其中化妝品業務發展很快。據介紹，魯商發展化妝品業務持續推進“4+N”品牌發展戰略，對外合作正式成立新銳品牌孵化平臺，共同打造出、孵化潛力品牌；成立新平臺公司，整合自有資源，激活私域存量，提高轉化率和復購親率。其中“4”是指四大主力品牌及相對應的護膚技術賽道，即專研玻尿酸護膚品牌“頤蓮”，專心微生態護膚品牌“璦爾博士”，精準護膚品牌“善顏”，以油養膚品牌“伊帕爾汗”。

據4月14日魯商發展2021年度報告數據顯示，期內化妝品業務構建收益14.95億元，同比增速為117.01%，毛利率為63.68%。此外，魯商發展三季度報告顯示，前三季度化妝品板塊營業收入14.29億元，毛利率58.56%。其中“頤蓮”品牌構建收入5.40億元，“璦爾博士”品牌構建收入7.45億元。

據悉，在化妝品方面，山東福瑞約生物股份有限公司進一步夯實企業科研實力，正式啟用研發創意中心，并開會了第三屆皮膚微生態大會，推出行業首個皮膚微生態科學護膚平臺，牽頭著名IP小黃人推出首款“小黃瓶&小黃人”聯名禮盒。該公司旗下“頤蓮”“璦爾博士”榮獲2022年度當紅國潮品牌，“頤蓮”榮登2022年微博美妝V賞“年度人氣水乳”榜首，“璦爾博士”獲2022天貓金妝獎峰會“金妝獎”。

同時在醫藥方面，公司旗下山東明仁福瑞達制藥有限公司獲批山東省中藥制劑中試示范基地，榮獲“山東省高端品牌培育企業”稱號，選入2022年度國家知識產權樣板企業。受疫情影響，醫藥板塊收入有所下滑，前三季度營業收入3.37億元，毛利率52.32%。

在原料及派生產品、添加劑方面，公司旗下山東焦點福瑞約生物股份有限公司入選2022年度國家知識產權優勢企業，申報的“一種含枸杞、透明質酸鈉和茶籽油的護眼食品及其制備方法與應用于”取得國家發明專利；山東福瑞達生物科技有限公司拉他霉素與乳酸鏈球菌素通過歐盟BRC證書。前三季度原料及派生產品、添加劑板塊營業收入2.32億元，毛利率32.47%。

去地產化加速 房企探索發展新模式

在房地產行業增長力弱的背景下，選擇轉型發展的房企并非一家。據不完全統計資料，廣宇發展、中國電建、廈門國貿、奧園美谷、大港股份、中天金融等企業已紛紛改變發展賽道。

其中，2021年12月，廣宇發展單發96條公告，宣告將與魯能集團、都城偉業展開資產置換。交易完成后，廣宇發展將持有人魯能新能源100%股權，并全面解散房地產市場，主要業務將更改為風能和太陽能的研發、投資和運營，實現回流現金132億元。

2020年11月27日，廈門國貿發布五年發展戰略規劃綱要，宣告將逐步退出房地產行業，構建地產板塊獨立國家發展?！皯鹇砸巹澗V要”顯示，在未來五年，公司將以供應鏈管理和金融服務作為核心賽道，同時大力投資發展大健康等戰略新興業務。

奧園美谷也于2020年宣告將退出地產業務，探討醫美行業，將公司打造成身體健康美麗產業的上市平臺。去年6月23日，奧園美谷更是公布重大資產出售預案，其將以10.2億元轉讓京漢置業100%股權、北京養嘉100%股權、蓬萊養老35%股權。收回現金用于醫美產業投放。

此外，中天金融發布公告稱，稱擬180億元向佳源創盛出售旗下中天城投100%股權。自2017年訂下“綠色實業金融服務”的戰略后，中天金融一直在不斷出售其旗下的地產板塊。

業內人士表示，未來或許還會有更多房企第一時間。隨著房地產市場的增長速度上升，房企的多元化經營也將被戰略轉型所取代。