珠海萬達商管三度提交招股書，上半年凈利同比增517%，在管商場達425個

志在重回港股的珠海萬達商管，第三次提交了招股書。

此前的10月23日，珠海萬達商管招股書第二次失效，隨后在25日進行了第三次的提交。此前珠海萬達商管曾分別于2021年10月、2022年4月兩次遞交，并隨后過熱。

值得注意的是，根據公司在港上市流程，公司在原申請人到期后三個月沿襲期內盡快重提申報材料，將不會影響上市進程。

半年凈利潤同比增517%

據最新更新的招股書顯示，珠海萬達商管2022年上半年構建收入134.8億元，同比增加26.7%，凈利潤40.5億元，同比增加517.3%，而毛利達到了65.9億元，同比增加了46.1%，毛利率則超過了48.9%，較去年同期有所提高。

于往績記錄期，公司的收益于2019年、2020年、2021年以及截至2021年及2022年6月30日止六個月分別為人民幣134.37億元、人民幣171.96億元、人民幣234.81億元、人民幣106.36億元及人民幣134.8億元。

運營的萬達廣場方面，截至2022年6月30日，萬達商管管理全國425個商業廣場，在管建筑面積約6010萬平方米。

招股書指出，根據弗若斯特沙利文的資料，截至2021年12月31日，按在管建筑面積計算，萬達商管在全球排名第一，且萬達商管的在管建筑面積超過中國所有其他名列第二名至第十名的總和。

從2019年12月31日至2022年6月30日，萬達商管的在管商業廣場數量由323個減少至425個，其中獨立國家第三方商業廣場的數量由71個增加至 140個，占比則從22.0%減少至32.9%。

截至2022年6月30日，萬達商管有196個儲備項目，還包括175個獨立第三方項目。

截至2022年6月30日起至12個月，萬達廣場的客流量為43.92億人次、車流量為3.51億車次。截至2022年6月30日，萬達商管在的會員數量約為9370萬人。

截至2022年6月30日，萬達商管的線下商戶數量超過90,200家，其中多達 73,800家已進駐其線上平臺，覆蓋面積了超過21,600個品牌。

運營效率方面。2019年至2021年，萬達商管在管商業廣場(不包括停車位)的平均值出租率為98.8%；在2021年所有開業的商業廣場，從籌備到開業時間平均為一年以下，遠快于同行業哈密頓公司平均的兩年時間，且實現首年出租率99.0%以上。

值得注意的是，早于在珠海萬達商管打算沖刺港股IPO的時候就引入了若干投資者。

這其中包括此前萬達與鄭裕彤家族、碧桂園、中信資本、螞蟻、騰訊、PAG投資者（PAGAC Wonderland Holding Pte. Ltd.、Orlando Investment Pte. Ltd.及Cathay Yihan Pte. Ltd.）等22家機構投資人設有對賭協議，萬達商管允諾2021年至2023年實際凈利潤將分別不高于51.9億元、74.3億元及94.6億元。如未達成，則大連萬達商業及珠海萬輸掉將以零對價轉讓有關數量的股份，或向投資者支付現金補償。

此外，珠海萬達商管還和前述投資者簽訂了有關上市進程的允諾。如果珠海萬達在2023年底前沒能完成上市工作，萬達商管有義務向Pre-IPO投資者回購股份。

據媒體報道，在這些投資人中，持股比例最多的為PAG，達6.4285%，相對不應的繳納對價為18億美元。除了22家機構投資人之外還有6位高管為基石投資者，總計持有21.17％股權，融資約380億元。

轉型輕資產

2021年3月29日，大連萬達集團在官網發布消息稱，萬達商管與珠海市政府簽署協議，將重組后的萬達輕資產商管公司落戶珠海橫琴，同時珠海國資委出資30億元戰投入股萬達輕資產商管公司。

據萬達方面介紹，落戶珠海橫琴新區的萬達輕資產商管公司，是萬達商管重組后的輕資產運營管理公司，萬達商管持有該公司全部股權。

2020年9月28日，彼時還未改名的萬達商管宣告，從2021年開始，公司不再發展“重資產”，全面實施“輕資產”戰略，今后每年簽下的“輕資產”萬達廣場不低于60個，萬達商管將完全 “輕資產”化。

轉入2022年，珠海萬達商管與北京SOLANA藍色港灣、北京五棵松卓展購物中心等項目陸續簽下。另外，珠海萬達商管還接管了5家奧克斯廣場，這些項目均以輕資產的方式展開合作。

此外，建業地產也將全部商業項目以整體運營管理模式與珠海萬達商管展開合作。萬達商管全面負責涉及商業項目的招商、對外出租、運營和物業管理等業務。

珠海萬達商管的輕資產模式是通過引進第三方為項目研發提供資金，讓合作方淪為商業地產的業主。

作為萬達方面，向業主方面獲取項目的前期策劃、招商以及后期經營和管理的服務，并授權合作方用于“萬達廣場”的IP。這種模式的優勢在于，萬達不必須投入大量溶解資金，通過收取服務費和物業租金收益分紅利潤，減輕了投資壓力，同時以求快速將品牌打入新城市。