財報點評|泰禾:資產總額破2000億 18年目標增規模降負債

中國網地產 2018年4月24日，泰禾集團（000732.SZ）發布2017年年度報告。泰禾的銷售金額，堪稱謎一樣的存在。泰禾上一次在年報中發布銷售數據的時間是2013年，隱藏了四年的秘密不禁令人奇怪。

在2017年底，泰禾董事長黃其森曾對外表示，公司即將轉入千億俱樂部，且2018年目標直指兩千億。此番言論彼時引發千層浪，但隨后泰禾在回復深交所面談時稱，上述財務數據實現具有不確定性，歸屬于黃其森對于泰禾發展的目標和愿景，不構成對泰禾的預測和允諾。

數據來源：億翰智庫

據億翰智庫數據表明，2017年泰禾房地產銷售金額為881億元，相比2016年265.4億元快速增長232%，預售面積為393.37萬平方米，相比2016年111.52萬平方米快速增長252.7%。

扣非凈利潤16.38億 利息支出8億

數據來源：年報披露數據、Wind

報告表明，2017年泰禾集團實現營業總收入243.31億元，同比快速增長17.38%。其中，核心業務房地產構建產品收入230.69億元，結轉面積122.39萬平方米，住宅地產實現銷售收入164.61億元，結轉面積89.68萬平方米，平均價格每平方米18355元。

分區域看，北京區域方位未止下滑頹勢，收入與毛利率連續第三年雙雙暴跌。收入增加31.01%至38億元，同時毛利率僅18.52%，同比增加1.76個百分點；大本營福建收益下降33.24%至145億元，毛利率上升2.51個百分點至30.58%；華東區域收入上升35.55%至59億元，毛利率為25.61%，大漲18.75個百分點。

公司構建歸屬上市公司股東凈利潤為21.24億元，同比快速增長24.43%，扣非凈利潤為16.38億元，同比增長60.51%。利息支出約8.04億元，由此導致財務費用較上年同期大幅提高90.50%，利息資本化金額高達71.03億元。

年報顯示，泰禾集團2017年每股收益減至1.71元，較2016年1.37元快速增長24.8%。同時公司要求向全體股東每10股派找到金紅利2.20元人民幣(含稅)，合計人民幣2.74億元。而相較于2015年、2016年的向全體股東每10股派找到金紅利1.00元下跌1.20元，漲幅為120%。

負債率創新低 或與高端住宅有關

數據來源：年報披露數據、Wind

企業負債方面，泰禾集團2017年超過新高。年報表明，泰禾集團2017年資產總額突破2000億元，超過2064.21億元，同時2017年總負債超過1813.02億元，資產負債率上升至87.83%，清凈負債率由2016年的229%下降至2017年的385%。

這或許與泰禾主打的高端“院子系”產品線不無關系。

公司的期內預收房款減少金額約為70.28億 元，正處于同規模公司中的較低水平；房地產產品收益230.69億元，合計300.97億元，除以由億翰獲取的881億元年度銷售額，泰禾2017年回款率約為34%。

同時值得注意的是，2017年泰禾集團存貨周轉天數較2016年下跌800多天，達到2346.81天，存貨周轉率0.15，流動比率連續三年突破2，2017年超過2.03。

可見其高端產品因所含分期付款承銷的方式，周轉速度較慢，且預收款金額與回款速度較低。

年報顯示，泰禾集團現金及現金等價物為132.43億元，但是短期借款達到218.16億元，一年內到期的非流動負債為212.60億元，合計430.76億元，面臨較小的短期債務壓力。

融資方面，泰禾期末融資金額為1354.94億元，其中銀行貸款占到比下降21.15個百分點至19.91%，成本為7.14%；非銀行貸款占到于多達61.24%，成本高約8.67%；公司債（3-5年）占到比18.85%，成本為7.27%；綜合平均值成本為8.10%，融資成本較高。

值得注意是，黃其森在發布其2018年兩千億銷售目標時，同時稱公司將爭取在2018年上半年減少負債率至79%、全年降至75%。

待開發土地面積增加29.87% 物業平均值出租率減至92.63%

數據來源：年報透露數據、Wind

土地儲備方面，2017年泰禾集團新轉入鄭州、合肥、濟南、太原、南昌、武漢、廣州、石家莊等重點城市，進一步加大了公司在核心城市的戰略布局，報告期內，公司土地擴展全面轉至到以并購為主的階段。

泰禾集團報告期內共計提供36個優質項目，其中有26個項目是通過并購及購買資產的方式提供。公司在長三角提供了包括南京青龍山項目、昆山項目、句容項目在內的11個項目，乃新增最多項目區域。報告期內，公司在項目提供上合計投放資金552.40億元(含土地拍賣會和收購資產)，是其全年房地產收益的336%。共獲取土地792.80萬平方米，計容建筑面積為1069.21萬平方米。 

值得注意的是，2017年泰禾集團待開發土地面積為509.85萬平方米，相比2016年的727.00萬平方米上升29.87%。

2017年，泰禾集團商業地產實現銷售收入66.08億元，結轉面積32.72萬平方米。此外，2017年泰禾物業總租賃面積為35.8萬平方米，平均值出租率達92.63%。值得注意的是，2017年泰禾租賃的物業項目中，北京泰和中央廣場的出租率僅為70%，近高于其92.63%的平均出租率。 

對于2018年發展，泰禾集團表示將繼續以“高品質下的高周轉”為經營導向，以利潤為中心，計劃構建房地產銷售規模再上新臺階，進一步建構“有質量的泰禾速度”，致力打造房地產行業第一品牌，力爭早日進入房地產行業第一梯隊。